L’usucapione

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà disciplinato dagli artt. 1158 ss. c.c., attraverso cui un soggetto può acquisire la proprietà di un bene a titolo originario (e pertanto senza che vi sia derivazione dal diritto di un precedente proprietario).

L’acquisto per usucapione si realizza attraverso una questione di fatto: il possesso del bene (mobile o immobile) protratto per un dato periodo di tempo, senza interruzioni o rivendicazioni da parte del proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento sul bene.

Qual è la giustificazione posta a base della previsione di tale modo d’acquisto della proprietà?

Garantire la certezza nelle situazioni giuridiche: l’ordinamento riconosce, da un lato, l’inerzia del titolare di un diritto, dall’altro, l’interesse che altro soggetto, diverso dal proprietario, ha dimostrato di avere per il bene, per lungo tempo.

La ratio dell’usucapione è quella di favorire chi nel tempo utilizza e rende produttivo il bene a fronte del proprietario che lo trascura, agevolando nel contempo la prova del diritto di proprietà.

Il diritto di proprietà è imprescrittibile, e pertanto non si può perdere per la sola inerzia del titolare, che pertanto è presupposto necessario per l’usucapione ma non sufficiente.

Quali sono i requisiti per l’acquisto di un bene per usucapione?

Elemento primo per l’acquisto per usucapione è il possesso del bene.

Ai fini dell’usucapione, il possesso deve essere “qualificato” da alcuni requisiti, e segnatamente

- inequivoco: il possesso deve consistere nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà (cd. animus rem sibi habendi);

- continuo: il possessore deve esplicare il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto con il compimento di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa, tale da rivelare, anche all’esterno, una piena signoria di fatto sulla stessa, contrapposta all’inerzia del titolare;

- pacifico: ai sensi dell’art. 1163 c.c., “Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata”;

- pubblico: ovvero non esercitato in modo clandestino, ma in modo visibile e pubblicamente (cfr. art. 1163 c.c.);

- non interrotto per il periodo di tempo richiesto dalla legge: si ha quando intervenga una causa di interruzione cd. naturale (es. smarrimento, decorso del termine utile per la proposizione dell’azione di reintegrazione) o civile (domanda giudiziale volta a privare il possessore del possesso, riconoscimento da parte di questi dell’altrui diritto), fermo che ai sensi dell’art. 1167 c.c. l’usucapione è interrotta quando il possessore è privato del possesso per oltre un anno.

Il secondo requisito per l’acquisto per usucapione è il decorso di un certo periodo di tempo (il termine previsto per la cd. usucapione ordinaria è di venti anni).

L’ultimo presupposto richiesto è l’inerzia del titolare.

La buona fede dell’avente causa non è un requisito richiesto per l’usucapione, potendo rilevare, al più, come elemento che riduce il tempo necessario per l’acquisto (si vedrà infra a proposito della cd. usucapione breve).

Quali diritti possono essere acquistati per usucapione?

Ai sensi gli artt. 1158 e 1159 c.c., attraverso l’usucapione è possibile acquistare il diritto di proprietà e altri diritti reali di godimento (enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù).

È possibile usucapire beni mobili, beni immobili e beni mobili registrati (a titolo di esempio: automobili, navi).

Non è possibile usucapire i beni demaniali, i beni pubblici e i beni cd. indisponibili.

L’usucapione cd. ordinaria.

Come detto, il termine cd. ordinario per l’acquisto per usucapione è di venti anni.

Ai sensi dell’art. 1158 c.c., “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Ai sensi dell’art. 1160 c.c., “L'usucapione di un'universalità di mobili o di diritti reali di godimento sopra la medesima si compie in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Per i beni mobili, l’art. 1161 c.c. prevede che “In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede. Se il possessore è di mala fede, l'usucapione si compie con il decorso di venti anni”.

Per l’usucapione dei beni mobili registrati, il termine per la cd. usucapione ordinaria è di dieci anni, come previsto dall’art. 1162 c.c..

L’usucapione cd. abbreviata.

Nei casi di cd. usucapione abbreviata, l’ordinamento consente che l’acquisto per usucapione avvenga in minor tempo rispetto ai termini ordinari, purché siano rispettati determinati presupposti, e segnatamente

- beni immobili: ai sensi dell’art. 1159 c.c., “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile”;

- beni mobili registrati: ai sensi dell’art. 1162 c.c., “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un bene mobile iscritto in pubblici registri, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie in suo favore l'usucapione col decorso di tre anni dalla data della trascrizione”;

- universalità di mobili: ai sensi dell’art. 1160 c.c., “[..] Nel caso di acquisto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di titolo idoneo, l'usucapione si compie con il decorso di dieci anni”;

- beni mobili non registrati: ai sensi dell’art. 1161 c.c., “In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede”;

- fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani: ai sensi dell’art. 1159 bis c.c., “La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione”.

L’acquisto immediato dei beni mobili.

Abbiamo visto che l’art. 1161 c.c. disciplina l’usucapione dei beni mobili, prevedendo che “In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede”.

Al netto del contenuto di tale norma, il nostro codice disciplina una ulteriore modalità di acquisto dei beni mobili non registrati, in ragione della quale si consente l’acquisto della proprietà degli stessi sulla base del possesso: l’art. 1153 c.c..

Ai sensi dell’art. 1153, co. 1, c.c., infatti, “Colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non ne è proprietario, ne acquista la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà”.

Si tratta della regola del cd. possesso vale titolo, che differisce dalla disciplina radicata dall’art. 1161 c.c. per un triplice ordine di ragioni:

- l’acquisto è immediato;

- è richiesto un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà (a titolo di esempio, compravendita o donazione);

- è richiesta la buona fede dell’avente causa, che non sia determinata da sua colpa grave.